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不靠地铁,他们靠成功规划让房子快速升值!

作者: 朱亦民 | 编辑: 林楚杰 | 2016-07-13 12:07 | 分享  

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▲阿姆斯特丹临水的公共住宅区

 

荷兰除了风车、足球和如画的风景之外,它的住宅建设也是举世闻名的。早在19世纪末开始,荷兰就致力于建设“居者有其屋”的住宅福利社会。20世纪以后,几乎所有重要的荷兰建筑师,都有过代表性的住宅作品。这些荷兰建筑师除了艺术家或设计师的身份外,往往更像是个社会行动主义者,他们借由建筑表达出对人类社会与居住的价值观。比如20世纪早期奥德设计的克夫霍克住宅区,库哈斯规划的阿姆斯特丹北区(Amsterdam Noord),皮特·布洛姆设计的立方体住宅,MVRDV设计的WoZoCo老年公寓。以及这次重点讲述的 West 8 作品——伯尼奥 - 斯波仑格住宅区。

在20世纪大部分时间里,荷兰的住宅开发采取了类似社会主义国家的政策,国家、地方政府和议会牢牢控制着住宅区的规划、建设和分配。作为经典的住区规划范例,West 8 事务所设计的伯尼奥 - 斯波仑格住宅区(Borneo - Sporenburg),亦是20世纪末的荷兰住宅开发政策下的产物。

 

私有化浪潮下的荷兰住宅开发

 

1989年柏林墙倒塌以后,世界范围的私有化浪潮席卷荷兰。90年以后,荷兰政府开始推进住宅建设市场化,允许非政府控制的赢利机构和私人开发商涉足商品住宅开发。与中国的情形十分相似,荷兰也是由政府部门拍卖出租土地使用权,由开发商根据市场预测,建设各种规模和档次的住宅区。由于自1984年以来荷兰经济10年的持续增长以及人口的增加,1995年,荷兰公布了维尼克斯住宅建设计划(VINEX),打算在1995年至2005年期间建设75万套住宅。阿姆斯特丹的伯尼奥 - 斯波仑伯格(Borneo - Sporenburg)岛住宅区,就是在这个大背景下的住宅开发项目。

 

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▲伯尼奥 - 斯波仑伯格岛地理区位

 

伯尼奥 - 斯波仑伯格住宅区的规划始于1992年。它是位于阿姆斯特丹中央车站以东的老码头区改造系列工程中的最后两个地块。20世纪70年代,当地政府启动了对这个已废弃多年的码头区的改造工程。伯尼奥和斯波仑伯格,分别是两个三面环水的长条形人工半岛的名字。

项目确立之后,一些地产商、住宅开发商和承包商组成了一个叫做“新交易”的联合体。90年以前,码头区其他地块曾经建造了大量的公共住宅和公寓,这类住宅为了满足大多数人的需求,建造标准一般较低。这一次由于意识到市场的新需求,开发商要求降低住宅密度,提出按照荷兰郊区住宅的指标,也就是每公顷30套住宅来进行开发。经过一番讨价还价,政府最终做出让步,允许最低密度按每公顷30套住宅建造,但整个地块仍必须达到每公顷100套住宅的内城开发标准。即是说这块总占地23公顷的地块应建造2300套住宅,其中30%为用于出租的社会住宅,70%为出售的私人住宅。此外政府还留出500套给其他开发商或私人进行开发。这是荷兰人所习惯的“凡事留有余地、事事允许例外“的做事方式。

 

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▲伯尼奥和斯波仑伯格规划方案模型

 

居住在码头区其他地块的多为单身或无子女家庭。为了形成完整的社区氛围,伯尼奥 - 斯波仑伯格住宅区必须要吸引足够多的有子女家庭来此居住,同时满足密度的要求。设定了这样的目标之后,政府和开发商经过研究,认为满足此条件的住宅形式应该是低层建筑、设有电梯和半公共楼梯,自家的大门直接通向街道或公共空间。于是开发商召集六位建筑师进行了第一轮总体规则方案的咨询和研究。结果使他们很意外:完全有可能用这种低层建筑的模式满足每公顷100户的要求。不过由于这几位建筑师的方案中有很多非常规的设计,可能会导致造价过高,并且对公共空间的考虑不够成熟。开发商对结果并不满意,于是举行了第二轮规划和单体方案竞赛。这一次他们邀请了来自三个不同领域的设计事务所:一个城市规划事务所,一个建筑设计事务所和一个景观设计公司。其中的景观设计公司就是现已誉满全球的 West 8设计公司。经综合考量,West 8 的规划最终获选为实施方案。

 

以低层住宅建设高密度社区

 

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▲建成后的伯尼奥和斯波仑伯格鸟瞰图

 

West 8 采用了大片低层高密度联排住宅与巨型体量的街坊或住宅相结合的方案。低层联排住宅每户均有独立的入口和车库,用内院的形式组合内部空间。三幢与地块成角度的大尺度的高层住宅(12层左右)楔入到地块之中。三幢高层住宅均采用围合形式,中间有巨大的内庭院。它们主要容纳了任务书中要求的公寓和供出租的公共住宅。West 8 方案的基本策略是以低层住宅来营造任务书所要求的那种住区氛围,然后局部用高层住宅提高密度和容积率。这个规划方案看上去就像是一片低层住宅的“海洋”中漂浮着三座“冰山”。

 

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▲伯尼奥和斯波仑伯格规划总平面

 

虽然被选为实施方案,但 West 8 的方案中某些建筑的处理方式仍然不能让开发商满意。大量的低层联排式住宅采用内庭院的建筑形式,其地板面积与墙体面积之比与一般单元式住宅相比必然较大,不够经济。于是又开始了第三轮方案设计。一位做过很多低造价住宅的荷兰建筑师乌腾·哈克(Rudy Uytenbaak)被请来改进 West 8 方案中的低层联排住宅。另一个事务所则被邀请设计公共空间并研究诸如街道宽度、停车位数量等问题。

两个月之后,第三阶段设计成果获得通过,开发商启动了第一批150套住宅的设计与建设。按惯例,以 West 8 为主又邀请了二十几个建筑师事务所设计这150套位于斯波仑伯格岛东端的低层住宅。在限定好长度和宽度的地段中,这些建筑师各显神通根据同一种原型设计了很多种变型方案。原来 West 8 方案中的内庭院形式大多被替换成围绕内天井和平台布置房间的住宅形式。这样墙地比的经济性得以改进,又保持了 West 8 方案中的内向空间形式。

 

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▲伯尼奥和斯波仑伯格住宅区的高层公寓——鲸鱼住宅

 

以住宅带动片区发展

 

尽管在90年代中期,荷兰人习惯低层和多层住宅或是带后院或公共内院的街坊式,或是带有前后院的二、三层的联排住宅,这150套特殊类型的房子还是受到了普遍欢迎,在两周内销售一空。

紧随其后的住宅设计与开发就相对简单,一些更有意思的建筑类型纷纷出笼,丰富了户型和市场梯度。内部空间的丰富性弥补了简单的线型公共空间和街道的不足。虽然所有地段建筑外边缘都是一刀切地整齐划一,但由于材料以及入口街道空间的衔接方式的变化却并不使人感觉到单调。此外,周围开阔的水面景观也与这种简洁、明快的建筑体型相得益彰。

 

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▲伯尼奥和斯波仑伯格方案里的住宅类型

 

值得一提的是,当地政府专门在伯尼奥岛的中部划出一长条用地作为实验区,把它划分成每块宽5米进深16米的面积相同的地块,通过抽签的方式出售给感兴趣的私人业主,让他们在统一规划条件下自己建造。每户可以在政府选定的建筑师名单中进行选择。结果形成了一条由同一高度(9.5米)、不同形式的房子组成的街道。这一看起来颇为奇特的建筑群,也以一种直截了当的形式表达了荷兰的文化特征:在统一之中包含无限差异。

到目前为止,伯尼奥 - 斯波仑伯格岛住宅区仍是荷兰住宅开发最为成功的案例之一。首先在商业上它取得了巨大成功,房价上涨了一倍——每平方米售价从最初的1400欧元上升到后来的2800欧元。其次从该地块的居民构成看,有子女家庭的比例大大高于邻近地块,甚至由于住宅区的开发导致了该地区学校的短缺。

住宅商业化的建设中创造多样性

 

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▲伯尼奥和斯波仑伯格建成区的临水界面

 

伯尼奥 - 斯波仑伯格岛住宅区的开发是一个典型的荷兰式房地产开发成功的案例。从1993年开始做规划到2001年基本建成,前后用了8年的时间。伯尼奥 - 斯波伦伯格岛住宅区,至少在两个方面值得我们回味。

首先,地方政府对商业开发项目有着很强的干预和控制。政府干预是保障地方和城市居民利益的最重要条件。因为只有政府才有能力调动足够的资源和信息,对城市的问题和总体需求做出评估,从而制订出相对符合实际的指标并合理的做出整体规划,对正在开发的项目实行监控。世界各国的实践都证明了一点:住宅建设的完全商业化必然会对城市造成结构性的损害。

其次,在具体操作方式上也有很多可资借鉴之处。比如这样一个项目并没有交给一个或几个建筑师去做,而是先后有超过100个建筑师事务所参与到这个项目中来。这样规划的多样性和空间的基本质量就得以充分的保证。

在中国,人们所熟悉的是那种“大干快上”的做事风格、追求速度成了最本质的要求。荷兰这种商业住宅开发的速度,在中国难以想象。

荷兰的公共住宅政策享誉全球。这一背景下,不同时期里涌现了大量的优秀公共住宅设计作品,堪称公共住宅的典范。

 

 

作者

朱亦民

 


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